租房20年就“送”房 新招卖房藏不确定因素

“只要支付该小区建筑面积为87.5平方米的新房为期20年的房租25万元，开发商将送给他30年房屋租赁权，而这套房子就归朱先生所有了。”昨日，位于吴江经济开发区天誉花园的工作人员告诉市民朱先生。朱先生计算了一下，即使是以租代售，单价比同地段商品房低1600元，这让朱先生有些心动。
记者实地了解中，售楼人员介绍，以一套87.5平方米2室2厅的住房为例，朱先生先付20年租金计25万元，然后赠送30年租赁权，50年后该房屋就归朱先生所有。实际上相当于朱先生仅支付25万元就获得了50年期的房屋租赁权，并拥有该套房屋。这位售楼先生计算，25万平摊到50年，每月房租成本仅为416元，但目前小区的房屋多已租给附近的工厂，每月租金约为1320元。这样计算，房子拿到手，每月就有800-900元的纯租金收益。记者计算，如果朱先生现以25万元买入该房屋，相当于每平方米2857元，而在西侧3公里以内的楼盘销售价格在4500元左右。买该楼盘一个平方米可以少1600多元，87平方米少14万多元。当问及房产证和土地证时，这位销售人员表示：“我们是政府规划的一个项目，由于一幢一个产权，所以合同是出租的。但权益合同上写的很清楚！暂时不能办理两证，主要是签订合同来约定。”
记者在该小区了解后发现，该楼盘在规划、房屋套型、物业管理等方面与商品房看不出有什么区别。楼盘介绍的资料中显示，该楼盘土地性质属于集宿工业用地。目前一期已建成投入使用，主要规划集中式宿舍和公寓型宿舍，还有部分小套型公寓，二期规划为单元式公寓、单身公寓和小套型公寓。虽然小区规划为集宿区，项目的规划上还是按照商品房的居住要求设计，充分提高了小区的居住舒适度。这与一般的集宿区设计有所差别。总用地面积43162㎡，单身公寓38套，公寓式宿舍（普通住宅）120套。与普通商品房相比，其土地性质不是居住用地，而是工业用地。昨日吴江经济开发区规划建设局规划科工作人员证实，该小区用地是以工业用地集宿用房的用途来审批的。如果该楼盘改变土地用途肯定是违规的。吴江市房地产管理处朱主任介绍，从性质上看，该房屋属于开发区企业的配套用房，可以整体卖给企业用于员工居住，但是否允许一套一套地卖给市民，还需要进一步了解。
江苏义行律师事务所刘长伟律师认为，开发商的这种做法有三点值得商榷：一是时间。合同法规定，租赁合同超过20年无效，因此开发商将50年划分成20年和30年，20年为出租，30年为赠送，规避了合同法的规定，但30年赠送的权益难以得到保障。同时，开发商合同约定50年后房屋归承租方，这相当于现在预售或赠予50年后的房产，如果是预售应当获得预售许可证。工业用地土地使用年限为50年，赠予也不过是把50年后剩余土地使用权为“零”的房屋本身交给承租人。
二是土地性质。工业用地集宿项目不能简单地当做住宅用地。前者土地出让金很低，有的甚至相当于后者的十分之一。如果被相关部门认定为变更土地用途，要么被认定为非法，要么重新办理出让手续，补交出让金差价。土地使用权到期后可以延续，但几十年后如何延续有一定的变数。
三是没有产权转移，市民朱先生虽有房屋的租赁权，但房屋的产权仍归开发商所有，一旦开发商出现债务纠纷，这些房屋有可能被另行处置。刘长伟律师介绍，他最近就遇到一起将旅游商业用地变更为居住用地建别墅的案子。目前相关方面已将土地及土地上的建筑物同时收回，向开发商提供建筑成本补偿，开发商向业主退还购房款。如果开发商消失，业主有可能得不到退房款补偿。